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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

繁荣发展文化事业和文化产业（认真学习宣传贯彻党的二十大精神）******

　　文化是民族的精神命脉，文化自信是更基础、更广泛、更深厚的自信，是一个国家、一个民族发展中最基本、最深沉、最持久的力量。习近平总书记所作的党的二十大报告从国家发展、民族复兴高度，提出“推进文化自信自强，铸就社会主义文化新辉煌”的重大任务，就“繁荣发展文化事业和文化产业”作出部署安排，为做好新时代文化工作提供了根本遵循、指明了前进方向。我们要深入学习贯彻党的二十大精神，坚持中国特色社会主义文化发展道路，大力发展文化事业、文化产业，不断激发全民族文化创新创造活力，增强实现中华民族伟大复兴的精神力量。

　　充分认识新时代繁荣发展文化事业和文化产业的重大意义

　　文化建设是培根铸魂、凝神聚力的重要事业。繁荣发展文化事业和文化产业，有助于发展社会主义文化、坚持和发展中国特色社会主义；有助于更好满足人民文化需求、实现人民对美好生活新期待；有助于以文化人、以文育人、以文培元，增强人民精神力量、促进人的全面发展；有助于培育弘扬社会主义核心价值观，建设中华民族共有精神家园；有助于传承中华文明，提高国家文化软实力、提升中华文化影响力，发展人类文明新形态。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视文化工作，作出一系列重大决策部署，推出一系列重大政策举措，推动中国特色社会主义文化繁荣发展，党的二十大报告给予充分肯定。

　　在看到文化建设取得重大成就的同时，也要清醒认识到，在全面建设社会主义现代化国家新征程上，文化引领风尚、教育人民、服务社会、推动发展的作用还未充分发挥；文化创新创造能力还不够强，优秀文化产品和服务还不够多；我国文化话语权与综合国力和国际地位还不相匹配，维护国家文化安全和提升中华文化影响力的任务更加艰巨。我们必须坚定文化自信、推进文化自强，发挥文化铸魂、文化赋能作用，紧紧围绕举旗帜、聚民心、育新人、兴文化、展形象的使命任务，以社会主义核心价值观为引领，以满足人民文化需求、增强人民精神力量为着力点，努力创作优秀文艺作品、提供优秀文化产品，大力繁荣发展文化事业和文化产业，为经济社会发展赋能、为实现中华民族伟大复兴的中国梦聚力。

　　推动社会主义文艺繁荣兴盛

　　文艺是时代前进的号角，文艺事业是党和人民的重要事业。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央把文艺工作摆在重要位置，习近平总书记主持召开文艺工作座谈会，两次出席中国文联、中国作协代表大会开幕式，给内蒙古自治区苏尼特右旗乌兰牧骑队员、中央美术学院老教授、中国戏曲学院师生、中国国家话剧院、中国东方演艺集团的艺术家回信。党中央印发《关于繁荣发展社会主义文艺的意见》、国务院办公厅印发《关于支持戏曲传承发展的若干政策》等文件，推动我国文艺事业进入新的发展阶段。以创作为核心任务、以演出为中心环节的工作机制逐步形成，《伟大征程》《奋斗吧，中华儿女》《我们的四十年》等重大文艺演出成功举办，舞剧《永不消逝的电波》、舞蹈诗剧《只此青绿》、歌剧《沂蒙山》、话剧《谷文昌》等优秀文艺作品不断涌现。

　　党的二十大报告提出，坚持以人民为中心的创作导向，推出更多增强人民精神力量的优秀作品，培育造就大批德艺双馨的文学艺术家和规模宏大的文化文艺人才队伍。我们要坚定以人民为中心的立场、守住为人民服务的初心，把为人民服务作为文艺工作者的天职、把人民作为艺术表现的主体，推出更加丰富、更有营养，人民喜闻乐见的优秀文艺作品。引领广大文艺工作者深入生活、扎根人民，从中汲取营养、激发灵感，学会用“群众语言”“生活视角”进行创作。把握时代主题、时代价值，紧紧围绕中华民族伟大复兴时代主题开展文艺创作，推出更多讴歌党、讴歌祖国、讴歌人民、讴歌英雄的精品力作，更加嘹亮地唱响“新时代之歌”。坚持养德、修艺相统一，加强艺德艺风建设和文艺工作者队伍建设，引导文艺工作者把崇德尚艺作为一生的功课。

　　健全现代公共文化服务体系

　　发展公共文化服务，是保障人民文化权益、改善人民生活品质、补齐文化发展短板的重要途径。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央明确提出提升公共文化服务水平的要求，习近平总书记多次强调加快构建现代公共文化服务体系，促进基本公共文化服务标准化均等化。公共文化服务保障法、公共图书馆法颁布实施，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快构建现代公共文化服务体系的意见》《国家基本公共文化服务指导标准（2015—2020年）》等文件，推动我国公共文化服务体系建设取得显著进展。覆盖城乡的六级公共文化服务网络日益完善，“村晚”等群众性文化活动广泛开展，智慧图书馆体系、公共文化云建设加快推进，新型公共文化空间不断涌现。

　　党的二十大报告提出，实施国家文化数字化战略，健全现代公共文化服务体系，创新实施文化惠民工程。我们要坚持政府主导、社会参与、重心下移、共建共享，统筹基础设施建设和服务效能提升，推进城乡公共文化服务体系一体建设，努力为人民群众提供更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的公共文化服务。大力推进基本公共文化服务标准化均等化，建立健全城乡公共文化服务标准体系，优化基层公共文化设施布局，推进区域协调发展。把提升质量作为重中之重，建设高水平图书馆，明确新时代文化馆新定位，建好用好基层公共文化空间，精准开展分众式公共文化服务。建立健全群众需求反馈机制，推广“订单式”“菜单式”“预约式”服务，推动社会力量广泛参与，创新开展文化志愿服务，提升公共文化服务效能。丰富群众性文化活动，办好群众歌咏、广场舞、“村晚”等活动，打造更多文化惠民品牌。提升公共文化服务数字化水平，丰富数字文化资源，拓展智慧公共文化服务应用，建设全国智慧图书馆体系和公共文化云。

　　加强文化遗产系统性保护利用

　　文物、古籍、非物质文化遗产等文化遗产是中华优秀传统文化的重要载体，是全人类的共同财富。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央将文化遗产保护提升到功在当代、利在千秋的高度，下大力气予以推进。习近平总书记亲自指导、亲自推动，就我国考古最新发现及其意义、深化中华文明探源工程等主题主持中央政治局集体学习，就文物工作、革命文物工作、非物质文化遗产保护工作作出重要指示，向仰韶文化发现和中国现代考古学诞生100周年、第44届世界遗产大会致贺信。中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于实施中华优秀传统文化传承发展工程的意见》《关于加强文物保护利用改革的若干意见》《关于进一步加强非物质文化遗产保护工作的意见》《关于推进新时代古籍工作的意见》等文件，推动文化遗产保护利用工作不断迈上新台阶。文化遗产资源家底逐步摸清，中华文明探源工程、中华古籍保护计划、中国传统工艺振兴计划等深入实施，文化遗产进一步“活起来”，“考古热”“博物馆热”“非遗热”蔚然成风。

　　党的二十大报告提出，加大文物和文化遗产保护力度，加强城乡建设中历史文化保护传承，建好用好国家文化公园。我们要坚持保护第一、加强管理、挖掘价值、有效利用、让文物活起来的新时代文物工作方针，全面提升文物保护利用水平。做好考古挖掘、整理、研究、阐释等工作，深入实施中华文明探源工程、“考古中国”重大项目，建设中国特色、中国风格、中国气派的考古学。强化系统保护、整体保护，实施好石窟寺保护利用等重大工程项目，加强革命文物保护，做好低级别不可移动文物保护管理，筑牢文物安全底线。完善古籍工作体系，提升古籍工作质量。以贯彻落实非物质文化遗产法为主线，以代表性项目和代表性传承人为抓手，坚持保护为先、合理利用相结合，聚焦保护、传承、发展、传播，完善保护制度体系，加强传承实践能力建设，推动非物质文化遗产保护传承工作呈现新气象。

　　健全现代文化产业体系和文化市场体系

　　现代文化产业体系和文化市场体系是社会主义市场经济重要组成部分，在促进国民经济发展、满足人民文化需求等方面发挥着重要作用。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视文化产业发展。习近平总书记强调，要推动文化产业高质量发展，健全现代文化产业体系和市场体系，推动各类文化市场主体发展壮大，培育新型文化业态和文化消费模式，以高质量文化供给增强人们的文化获得感、幸福感。中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进实施国家文化数字化战略的意见》《关于深化文化市场综合行政执法改革的指导意见》，国务院办公厅印发《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》等文件，推动我国文化产业和文化市场健康发展。文化产业体系逐步健全、规模日益壮大，数字文化产业快速发展，线上演播、网络直播、沉浸式体验等新业态快速崛起，文化市场更加繁荣、规范、有序。

　　党的二十大报告提出，健全现代文化产业体系和市场体系，实施重大文化产业项目带动战略。我们要完整、准确、全面贯彻新发展理念，以创新为核心驱动力，以重大文化产业项目为抓手，优化产业结构布局，扩大城乡居民文化消费，提升产业发展整体实力和竞争力。顺应数字产业化和产业数字化发展趋势，推动5G、大数据、人工智能、虚拟现实、增强现实、超高清等技术在文化创作、生产、传播、消费等各环节应用。改造提升演艺、娱乐、工艺美术等传统业态，培育线上演播、数字艺术、沉浸式体验等新业态新模式。加快培育一批品牌文化产业园区，提升国家级文化产业园区建设水平。推进国家文化和旅游消费试点城市、示范城市及国家级夜间文旅消费集聚区建设。建立健全科学有效的文化和旅游市场服务质量评价体系，完善以信用为基础的新型市场监管机制，推动形成统一开放、竞争有序的市场体系。

　　促进文化和旅游深度融合发展

　　文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体，二者密不可分，有着天然联系。推动文化事业、文化产业和旅游业融合发展，是以习近平同志为核心的党中央，立足党和国家事业全局作出的重要战略决策，重塑了文化和旅游工作新格局。习近平总书记对文化和旅游融合发展作出一系列重要论述，强调文化产业和旅游产业密不可分，要坚持以文塑旅、以旅彰文，推动文化和旅游融合发展，让人们在领略自然之美中感悟文化之美、陶冶心灵之美。中央办公厅、国务院办公厅印发《“十四五”文化发展规划》，国务院印发《“十四五”旅游业发展规划》等文件，均对推进文旅融合作出具体部署，推动文化和旅游融合发展走深走实、见行见效，业态融合、产品融合、市场融合、服务融合、交流融合取得可喜进展，红色旅游、旅游演艺等蓬勃发展，国家文化公园建设稳步推进。

　　党的二十大报告提出，坚持以文塑旅、以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展。我们要牢牢把握文化建设和旅游发展的规律特点，坚持以文塑旅、以旅彰文，坚持优势互补、相得益彰，推动文化和旅游在更广范围、更深层次、更高水平上实现融合，让“诗”和“远方”实现更好联结、共创美好生活。要坚持以文塑旅，用文化丰富旅游内涵、提升旅游品位，把更多文化内容、文化符号纳入旅游线路、融入景区景点，营造浓厚文化氛围。要坚持以旅彰文，用旅游带动文化传播、推动文化繁荣，发挥旅游覆盖面广、游客参与度高等优势，推动中华优秀传统文化“活起来”、革命文化和红色基因传下去、社会主义先进文化弘扬开。要找准契合处、联结点，通过“化学反应”，形成兼具文化和旅游特色的新产品、新服务、新业态，建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲城市和街区，为文化和旅游发展提供新引擎。

　　提高国家文化软实力、提升中华文化影响力

　　一个国家、一个民族的兴盛，总是以文化兴盛为重要标志。提高国家文化软实力，关系中华民族伟大复兴中国梦的实现、人类命运共同体的构建。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视人文交流、文明互鉴，习近平总书记亲自推动、亲自部署，出访和会见外国元首时将文化交流作为重要内容，提出举办中外文化和旅游年等重大举措，为斯里兰卡等海外中国文化中心揭牌，向第四届和第五届“阿拉伯艺术节”等活动致贺信，多次就推动文明交流互鉴、增强国家文化软实力发表重要讲话。国务院印发《关于加快发展对外文化贸易的意见》等文件，推动全方位、多层次、宽领域的对外和对港澳台文化交流合作工作格局逐步形成，配合元首外交、重大主场外交的文化活动成功举办，各种对外文化交流品牌活动影响广泛，海外中国文化中心建设加快推进，对外文化贸易体系日益完善。对港澳台文化交流合作深入开展，凝心聚力、增进认同作用彰显。

　　党的二十大报告提出，坚守中华文化立场，提炼展示中华文明的精神标识和文化精髓，加快构建中国话语和中国叙事体系，讲好中国故事、传播好中国声音，展现可信、可爱、可敬的中国形象；加强国际传播能力建设，全面提升国际传播效能，形成同我国综合国力和国际地位相匹配的国际话语权；深化文明交流互鉴，推动中华文化更好走向世界。我们要坚定走相互尊重、和衷共济、和合共生的人类文明发展正确道路，大力弘扬平等、互鉴、对话、包容的文明观，让中国故事更为生动、中国形象更加鲜活、中华文化更加深入人心。加强国际传播能力建设，打造多维度、立体化交流渠道和平台，提升国际话语权。统筹文化交流与产业合作，形成相互促进、双轮驱动工作格局。建好用好海外中国文化中心、驻外旅游办事处。办好中外文化和旅游年（节）、“欢乐春节”、“美丽中国”等品牌活动，向世界展现可信、可爱、可敬的中国形象。深耕厚植对港澳台文化交流合作，持续打造“艺海流金”“情系”等活动品牌，增强港澳台同胞对中华文化的认同感和自豪感。

　　全面深化文化领域体制机制改革

　　深化文化体制机制改革，是解放和发展文化生产力、推进文化领域治理体系和治理能力现代化的重要途径。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度关注文化体制机制改革。习近平总书记多次强调，要坚定不移将文化体制改革引向深入，不断激发文化创新创造活力。中央办公厅、国务院办公厅印发《深化文化体制改革实施方案》《关于深化国有文艺院团改革的意见》《关于推动国有文化企业把社会效益放在首位、实现社会效益和经济效益相统一的指导意见》等政策文件，推动文化领域体制机制改革不断深入，具有“四梁八柱”性质的文化发展主体框架基本确立。

　　党的二十大报告提出，坚持把社会效益放在首位、社会效益和经济效益相统一，深化文化体制改革，完善文化经济政策。我们要深入贯彻落实党中央关于全面深化改革部署要求，聚焦文化领域高质量发展的体制机制障碍、难点堵点问题，全面推进改革、持续深化改革。围绕建设社会主义文化强国等重大任务，明确文化领域全面深化改革的主攻方向、战略重点、任务举措。持续深化“放管服”改革，加强政策调节、市场监管、社会管理、公共服务职能，优化营商环境。持续深化国有文艺院团改革，加快构建以创作为核心任务、以演出为中心环节的体制机制和政策体系，充分激发院团活力。推动国有文化企业深化改革、加快发展，进一步加强党的领导，完善公司治理。以构建公共文化新型空间为重点，推进县级文化馆图书馆总分馆制建设、公共文化机构法人治理结构改革，推动基层公共文化机构与新时代文明实践中心建设协调发展。完善以高质量发展为导向的文化经济政策，加强文化法治建设，为文化改革发展提供坚强保障。(胡和平)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）